Un nostro certificatore ha illustrato in un precedente articolo quale sia la situazione del patrimonio edilizio italiano e come le case peggiori dal punto di vista energetico siano inevitabilmente quelle costruite negli anni ’50, ’60, ’70 e primi ’80.
Ma la riflessione può essere ampliata: qual è l’anello debole?
L’analisi sotto il profilo energetico degli immobili italiani presenta un risultato sorprendente: le case più problematiche (non le peggiori) risultano essere quelle costruite negli anni ’90 e primi ‘2000, ossia quelle che stanno entro i vent’anni di vita.
Perché questa conclusione?
Se le case degli anni dell’espansione economica sono quelle peggiori dal punto di vista costruttivo, esse possono però anche diventare una risorsa: in questi casi, infatti, c’è spesso la possibilità di porre in essere interventi di ristrutturazione integrale, tali da consentire un completo rinnovo degli elementi di tamponamento e copertura, che possono così essere idoneamente isolati, nonché di sostituzione di serramenti e impianti di riscaldamento e servizio. In casi estremi si può addirittura effettuare una completa sostituzione dell’edificio stesso, con interventi di demolizione e ricostruzione e pertanto in entrambe le ipotesi si può intervenire profondamente per portare l’immobile ad un livello di qualità energetica buono.
Le case più recenti invece sono generalmente realizzate nel rispetto minimo dei requisiti della Legge 10/91 che non era certamente ancora concepita in un ottica di risparmio energetico spinto, tanto che risulta normale trovare case di dieci anni o poco più con valori di EPgl dell’ordine di 180,00 – 190,00 kWh/m2 anno, quando il valore minimo prescritto dalle norme attuali per gli edifici di nuova costruzione è inferiore di circa il 60-70% a seconda della tipologia di edificio.
In pratica il problema è che queste case sono ancora talmente recenti che è impensabile poterci “mettere le mani” in maniera pesante ed è altresì impensabile per il certificatore “suggerire” interventi di miglioramento degli elementi costruttivi che interessino la coibentazione delle strutture di tamponamento o della copertura, piuttosto che la sostituzione dei serramenti o del generatore, perchè dal punto di vista economico la cosa non avrebbe nessuna logica. Ecco quindi che, a parte l’installazione delle valvole termostatiche o di un pannello solare termico, questi edifici non hanno alcuna possibilità di miglioramento, almeno sino a quando la loro vita utile non avrà raggiunto un livello tale da consentirne una profonda ristrutturazione, ma sono situazioni che si ripresenteranno almeno tra altri vent’anni.
E’ quindi migliore una casa del 1975, piuttosto che una del 1996?
No, naturalmente, almeno nelle attuali condizioni di mercato immobiliare. Tuttavia c’è un elemento che in prospettiva potrebbe diventare estremamente interessante, motivo di rilancio e traino del comparto edilizio. Se in un tempo non troppo lungo la qualità energetica degli edifici divenisse uno degli elementi orientativi del mercato immobiliare, se ne avrebbe l’automatica conseguenza che gli edifici “peggiori” dovrebbero scendere di prezzo, cioè costare decisamente meno di quelli energeticamente più virtuosi (banalmente con il meccanismo della domanda e dell’offerta), con la conseguenza di trovare (o ri-trovare) anch’essi un proprio mercato interessante, perché una minore spesa in fase di acquisto consentirebbe all’acquirente di investire denaro nel miglioramento dell’edificio stesso. Viceversa il venditore, per valorizzare maggiormente il proprio immobile, dovrebbe investire nel suo miglioramento prima della vendita.
Se la qualità energetica degli immobili che abbiamo oggi in Italia, anche quelli più recenti, è così cattiva è perché la società negli scorsi decenni, non si è affatto interessata a questo tema. I costruttori e i progettisti si sono limitati ad applicare le norme in vigore in un certo momento storico, i legislatori si sono mossi tardi, arrivando ad affrontare il problema energetico solo in anni recentissimi. E infine i comuni cittadini, tutti noi, in qualità di proprietari, acquirenti, venditori, locatari, cioè utilizzatori in generale del patrimonio edilizio, non ci siamo assolutamente preoccupati delle questioni energetiche.
Come sempre la speranza è quella di discutere sempre più su questi temi, per ottenere una generale presa di coscienza e migliorare le cose nel prossimo futuro.
Certificatore 10792
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